깡통전세와 무자본 갭투자가 만든 허상, 그 안에 숨겨진 전세 사기의 본질
“서울 신림동에서 보증금 1억 2천을 날렸어요. 집주인은 잠적했고, 등기부에는 이미 근저당이 3억… 그냥 멘붕이었죠.”
전세 계약을 처음 하게 되는 청년층이나 사회 초년생들은 전세의 구조를 정확히 알지 못한 채 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
특히 최근 몇 년간 무자본 갭투자와 깡통전세가 사회 문제로 대두되면서, 전세사기는 더 이상 ‘남의 일’이 아닌 현실이 되었습니다.
전세란 무엇인가? 우리나라에서만 존재하는 독특한 제도
전세는 세입자가 집주인에게 목돈(보증금)을 맡기고 일정 기간 집을 사용하는 제도입니다. 집주인은 이 돈을 통해 다른 투자나 금융활동을 하며, 계약 기간이 끝나면 세입자에게 전액 반환해야 합니다. 일반 임대차와 달리 월세가 없다는 점에서 특이하며, 이는 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다.
전세사기란 무엇인가? 계약은 했지만 돈을 돌려받지 못하는 비극
전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결하거나, 위조·허위 서류를 사용하여 보증금을 가로채는 행위를 말합니다. 피해자는 보통 보증금 전액을 잃는 경우가 많고, 거주지까지 상실하게 되어 심각한 생활 파탄으로 이어질 수 있습니다.
전세사기의 대표 유형 6가지
(1) 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 높은 경우로, 매도해도 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없습니다.
(2) 무자본 갭투자: 자기 자본 없이 임차인의 전세금으로 집을 사고, 전세가율 상승을 노린 투자입니다.
(3) 이중계약 및 중복계약: 한 집을 여러 명에게 전세 계약하거나, 기존 세입자 몰래 계약하는 형태입니다.
(4) 근저당 설정 후 계약: 세입자에게 알리지 않고 집에 근저당을 설정해 추후 경매로 넘어가게 만드는 수법입니다.
(5) 신탁부동산 계약: 신탁된 부동산의 경우, 위임된 관리 회사의 동의 없이 임대계약을 체결하는 불법입니다.
(6) 불법 건축물 전세: 주거용이 아닌 불법 개조 주택을 전세로 내놓아 향후 철거·퇴거 위험을 안고 있습니다.
왜 전세사기는 끊이지 않는가? 구조적 원인 3가지
첫째, 정보 비대칭입니다. 세입자는 등기부나 건축물대장 같은 서류를 열람하는 데 익숙하지 않고, 임대인에 대한 정보를 충분히 얻기 어렵습니다.
둘째, 투기 수요입니다. 2020년대 초반 급등한 집값과 임대차 시장 불균형 속에서 갭투자자가 양산되었고, 이들이 다수의 세입자에게 보증금을 받아버리는 구조가 가능해졌습니다.
셋째, 제도적 허점입니다. 전세보증보험 가입 의무화가 늦어졌고, 공인중개사 관리감독도 한계가 있습니다. 최근 들어서야 ‘안심전세 App’ 같은 예방 도구가 생긴 것이죠.
Q1. 깡통전세는 왜 생기나요?
집값이 하락했거나, 애초에 고평가된 전세가로 계약된 경우 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없어 깡통전세가 됩니다.
Q2. 무자본 갭투자와 전세사기의 차이는 뭔가요?
무자본 갭투자는 법적으로 불법은 아니지만, 이를 악용해 고의로 전세금을 돌려주지 않으면 전세사기로 이어집니다.
Q3. 법적으로 전세사기를 입증하기 어려운 이유는 뭔가요?
임대인의 고의성을 증명해야 하기 때문입니다. 단순한 자금난인지, 계획적인 사기인지 법적으로 입증하는 데 어려움이 있습니다.