전세 계약 전후 확인사항부터 보증보험 가입까지, 단계별 대응 전략
전세 계약을 앞두고 “이 집 괜찮을까?” 하는 불안감이 드는 건 자연스러운 일입니다. 특히 뉴스에서 깡통전세나 무자본 갭투자 사례를 보고 나면, 누굴 믿어야 할지도 막막하죠.
하지만 철저한 사전 확인과 정부 지원제도를 잘 활용하면 전세사기 피해를 막을 수 있습니다.
전세 계약 전 확인사항, 이것만은 꼭 챙기세요
(1) 등기부등본 확인: 반드시 등기부등본을 열람해 소유자, 근저당 설정 여부, 가압류 여부를 확인합니다.
(2) 건축물대장 확인: 불법건축물 여부 확인은 필수입니다. 정부24나 세움터에서 열람 가능합니다.
(3) 중개사 등록 여부 확인: 한국공인중개사협회 홈페이지에서 등록 여부를 확인할 수 있습니다.
(4) 신탁등기 여부: 신탁된 부동산일 경우, 신탁회사 명의로 계약해야 안전합니다.
(5) 전세가율 확인: 국토교통부 실거래가 시스템이나 안심전세 앱에서 주변 시세와 비교해 전세가율 80% 이상은 주의하세요.
계약 후에도 방심은 금물! 바로 해야 할 일
(1) 확정일자 받기 + 전입신고: 대항력을 확보하기 위해 꼭 해야 할 첫 단계입니다.
(2) 전월세 신고제 등록: 30일 이내 의무사항이며, 하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다.
(3) 전세보증금 반환보증 가입: HUG, SGI서울보증에서 제공하는 보증보험은 필수입니다.
(4) 잔금 지급 전 등기 재확인: 혹시라도 그 사이에 근저당이 설정되었는지 반드시 재확인해야 합니다.
깡통전세 의심될 때, 추가로 확인해야 할 사항
(1) 세대수 많은 다가구주택: 동의를 받아 다른 세입자 보증금 확인이 가능하다면 합산해보세요.
(2) 임대인 부채 규모 확인: 임대인 동의하에 국세체납 조회 가능합니다.
(3) 특약사항 활용: ‘계약 체결 다음 날까지 소유권 변경·근저당 설정 금지’ 특약을 추가하면 좋습니다.
전세사기 피해 발생 시 대처 방법
(1) 보증보험 청구: HUG나 SGI서울보증에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
(2) 법률 상담 및 소송 지원: 대한법률구조공단, 변호사협회를 통해 무료 지원을 받을 수 있습니다.
(3) 임차권 등기 명령 신청: 이사 전 대항력을 유지하기 위한 절차입니다.
(4) 경·공매 절차 이용: 집행권원 취득 후 부동산 경매로 보증금 회수 시도 가능합니다.
(5) 정부 지원 정책 활용: 전세사기 피해자에겐 무이자 대출, 공공임대 제공, 긴급 생계비 지원 등이 준비되어 있습니다.
HUG 안심전세 앱 100% 활용법
국토교통부와 HUG, 한국부동산원이 공동 개발한 ‘안심전세 앱’은 다음과 같은 기능을 제공합니다.
– 연립·다세대·오피스텔 전세 시세 조회
– 전세보증금 수준 진단 및 사고이력 확인
– 임대인 정보 조회(체납·사고 이력 포함)
– 전세계약 후 등기변동 알림 기능
– 보증보험 가입 가능 여부 확인
– 공인중개사 등록 조회 및 보증료 계산기 제공